Partamos del diagnóstico: la Ciudad de México lleva décadas con déficit de vivienda asequible, lo que ha provocado desplazamientos económicos de su población histórica y transgeneracional, segregación residencial, creando amplias zonas de exclusión territorial, y atomización social, más allá de los pleitos vecinales ahonda las diferencias entre las clases sociales, la pérdida de identidad y cultura cívica en varias zonas de la capital del país.

La problemática de la vivienda en la Ciudad de México trasciende la relación entre oferta y demanda, involucrando también la desigualdad en el acceso a financiamiento y la insuficiencia de políticas públicas para atender las necesidades reales de la población. Este fenómeno está vinculado a cuestiones de estratificación social y al riesgo de desplazamiento asociado a las diferencias en los niveles de ingreso económico.

Los créditos hipotecarios resultan prohibitivos para muchas familias, pues las tasas de interés elevadas y la falta de regulación efectiva permiten que la banca privada sea abusiva al vender bienes inmuebles hasta 500 por ciento su valor, e imponga condiciones desfavorables de tasas de interés, incremento paulatino de la morosidad, cancelación de créditos y el riesgo de cartera vencida.

Cerca del 40% de la población carece de seguridad social y los programas de vivienda social, como Infonavit y Fovissste, son insuficientes y ofrecen opciones limitadas y de baja calidad, muchas fuera de la CDMX. Esto genera problemas como largas horas de traslado, ciudades dormitorio en los municipios conurbados de los Estados de México e Hidalgo, falta de servicios, inseguridad y presencia de bandas dedicadas al robo de viviendas y al despojo.

La CDMX paulatinamente se ha vuelto una ciudad excluyente para las propias familias, porque cada vez resulta más caro vivir en ella y peor aún adquirir un patrimonio propio. El déficit de vivienda en la capital (alrededor de 800 mil) ha ido creciendo, mientras la población que busca una solución permanece atrapada entre la precariedad del alquiler y la imposibilidad de adquirir un patrimonio propio.

A esta realidad se suma el fenómeno de la gentrificación, que en los últimos años se ha instalado en el centro del debate urbano. Los barrios tradicionales, antes espacios de arraigo y convivencia, han experimentado una transformación acelerada. Pero, cuidado, el fenómeno no sólo es la llegada de personas con mayor poder adquisitivo o de países llamados “desarrollados”.

En efecto, por una parte, se genera la proliferación de proyectos inmobiliarios enfocados en rentas temporales y servicios premium, que ha elevado los precios y desplazado a muchas familias de sus comunidades de origen.

Pero por otra, el fenómeno también afecta a inmigrantes vulnerables de diversas nacionalidades que llegan a la ciudad huyendo de la pobreza, de los regímenes políticos o simplemente porque quieren aprovechar el éxito comercial que brinda el nivel de consumo de los chilangos. Para ellos, los haitianos, chinos, coreanos, colombianos, venezolanos, entre otros, los propietarios dividen viviendas de renta baja en varias habitaciones para multiplicar hasta cinco veces sus ingresos por espacio.

“Desde 2019 hasta principios de 2025, se estima que 16 millones de migrantes han transitado por México, según el Instituto Nacional de Migración (INM). Además, México se está convirtiendo cada vez más en un país de destino para migrantes internacionales, con un aumento del 123% en la población inmigrante entre 2000 y 2020, en parte impulsado por la migración de retorno”, de acuerdo con la Organización Internacional para las Migraciones.

Esta dinámica agrava la segregación socioespacial, pues quienes no logran adaptarse a los nuevos costos se ven forzados a migrar hacia la periferia o a aceptar condiciones habitacionales precarias.

Sin embargo, reducir el problema de la gentrificación únicamente a la presencia de ciertos grupos foráneos o a un simple choque cultural resulta insuficiente, como ya se observó el pasado fin de semana, en que por primera vez se generó una movilización contra la gentrificación, la cual, lamentablemente se desacreditó por un puñado de expresiones violentas, chovinistas, pro fascistas y xenófobas.

Y esto último es lo preocupante, porque después del “haz barrio saca a un gringo” las expresiones racistas y clasistas contra quienes protestaban pacíficamente no se hicieron esperar, creando un caldo de cultivo de conflicto en una Ciudad tan abierta y plural como la nuestra.

¿Y hay respuestas ante el déficit de vivienda? Al menos en la CDMX desde 1997, en el gobierno de Cuauhtémoc Cárdenas cuando se creó el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México se buscó impulsar la producción social de vivienda de la mano del movimiento urbano popular y sí, funcionó muy bien, se construyeron muchas viviendas y se les brindó una oportunidad a las familias de escasos recursos a tener un patrimonio propio.

Sin embargo, las siguientes administraciones lo fueron castigando presupuestalmente y grupos sociales coaligados a funcionarios del organismo lo hicieron negocios personales o familiares. El colmo fue que durante la administración de Miguel Ángel Mancera se redujera el financiamiento de construcción a 46 metros cuadrados, se elevara el negocio de constructoras y líderes corruptos.

 Y mientras tanto, en alcaldías del PAN, como la Benito Juárez, favorecieron más el negocio privado inmobiliario que la necesidad de vivienda de las familias de escasos recursos.

Así, el debate se divide entre quienes defienden el crecimiento vertical y la inversión privada como soluciones, y quienes reivindican el derecho humano a la vivienda, la defensa del tejido social y el acceso equitativo al espacio urbano.

En general, el problema no se ha atacado desde su raíz estructural, para lo cual se requieren acciones y voluntad política para revertirse, pues es claro que hay más demanda que oferta:

• Se bloquea la construcción por fines político-partidistas,
• Se quieren controlar las rentas por decretos que resultan inacatables,
• Sigue distorsionado y sin control financiero el mercado inmobiliario privado,
• Se bloquea la verticalidad de las construcciones para la vivienda social,
• Se restringe el uso de suelo a industrial o de equipamiento donde tendría que ser de obvia recategorización en especial para la vivienda social,
• Se politiza el desarrollo urbano y los foros ciudadanos resultaron meras simulaciones.

Ante esta escasez de vivienda, la llegada de Clara Brugada representó una oportunidad histórica: el presupuesto para vivienda social subió de poco más de 4 mil 700 millones a 9 mil millones de pesos, con el fin de alcanzar una meta sexenal de 200 mil acciones de vivienda. Una noticia excelente a la que aún falta concretarse con avances y mucha voluntad política para que dicho financiamiento no se detenga a los siguientes ejercicios presupuestales.

Aún faltan ajustes a las reglas de operación financiera y del área social del programa para atacar de raíz de la insuficiencia estructural de políticas de vivienda incluyentes y colocar el derecho a la ciudad por encima de los intereses inmobiliarios privados.

Es un primer paso, pero requiere la colaboración de todos los sectores antes que el ánimo, odio y atomización social se desborde ahora sí y en serio. Pero este asunto requiere un análisis muy particular que abordaremos próximamente.

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